Imposition de l’agent immobilier : quels sont les statuts possibles ?

Avant de se pencher en détail sur le fonctionnement de la fiscalité des statuts, il est intéressant d’avoir un aperçu global des forces et faiblesses de l’un et de l’autre car même si ce n’est pas de la fiscalité à proprement parler, les conditions de départ sont posées. 

Depuis février 2022, il n’est plus possible de créer d’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Les entreprises unipersonnelles étant par ailleurs interdites à l’agent commercial immobilier indépendant, cela veut dire que si vous voulez vous lancer dans cette activité, il ne reste que deux options.

L’entreprise individuelle (EI)

• un statut simple et rapide à créer ;
• un coût d’immatriculation faible (25.34€) ;
• la tenue à jour d’une comptabilité d’entreprise complète ;
• l’affiliation à l’impôt sur le revenu (IR) car vous exercez en votre nom propre ;
• les cotisations doivent être payées même si le chiffre d’affaires est nul ;
• pas de plafond de chiffre d’affaires ;
• la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pendant les cinq premières années d’exercice ;
• l'assujettissement à la TVA (elle peut être récupérée sur les frais mais elle est également collectée) ;
• le choix entre régime micro fiscal et régime de la déclaration contrôlée.

La micro-entreprise (ou auto-entreprise) :

• un statut simple et rapide à créer ;
• pas de coût d’immatriculation ;
• une comptabilité très légère ;
• l’affiliation à l’IR ;
• l’exonération de cotisation sociale si le chiffre d’affaires est nul ;
• un plafond de chiffres d’affaires (pour la prestation de services) annuel à 72600€ au delà duquel le statut évolue automatiquement vers l’EI ;
• le régime micro-fiscal ou bien le versement libératoire de l’IR ;
• l’éligibilité aux prestations sociales de Pôle Emploi ;
• le cumul possible avec un emploi salarié
• la franchise de TVA : elle n’est ni déclarée ni payée mais on ne peut pas la déduire de ses achats non plus.
• l’impossibilité de déduire ses frais de son revenu imposable.

L’imposition de l’agent immobilier auto-entrepreneur

Après le bref comparatif des avantages et inconvénients des statuts de la micro-entreprise et de l’EI, penchons-nous désormais sur le régime fiscal à proprement parler. En ce qui concerne la micro-entreprise, un choix est possible entre deux options : le régime micro-fiscal ou bien le versement libératoire de l'impôt sur le revenu.

Voyons donc ensemble les modalités, fonctionnements et critères d’éligibilité de ces deux régimes.

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Le régime micro-fiscal

C’est le régime sélectionné par défaut à la création de l’entreprise. Il est applicable puisque l’activité d’agent commercial immobilier, en tant qu’activité de prestation de service, fait partie de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). On parle également de régime “micro-BNC”. Le régime micro serait aussi applicable dans le cas de l’agent immobilier indépendant qui, lui, est dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). On parlerait alors de régime “micro-BIC”.

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Au régime micro-BNC, seulement 66% de votre chiffre d’affaires est imposable puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 34%. Prenons un exemple :

• Vous réalisez un chiffre d’affaires de 30 000 euros HT dans l’année. 
• 66% x 30000 = 19 800 euros de bénéfice net imposable.

Il faut ensuite ajouter ce bénéfice net aux autres revenus éventuels de votre foyer fiscal pour calculer à combien s’élève votre impôt sur le revenu.

Pour conserver le régime micro-fiscal, il est impératif que votre chiffres d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil, qui dépend de la nature de votre activité :

• 72 600 euros HT dans la catégorie “prestation de service” (agent commercial immobilier) ;
• 176 200 euros HT dans la catégorie des activités commerciales (agent immobilier).

Le versement libératoire de l’impôt sur le revenu

Pour pouvoir bénéficier de cette option, vous devez faire parvenir une notification à l’administration fiscale (Urssaf en métropole, sécurité sociale en outre-mer). Pour être éligible, votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 doit se situer sous un certain seuil défini chaque année par le nombre de parts de quotient familial de votre foyer fiscal. À titre indicatif, lors de la déclaration applicable à janvier 2022 sur base du RFR 2020, ces seuils sont de :

• 25 710 € pour une personne (1 part) ;
• 51 420 € pour un couple (2 parts) ;
• 64 275 € pour un couple avec un enfant (2 parts et 1 demi-part) ;
• 77 130 € pour un couple avec deux enfants ou plus (2 parts et 2 demi-parts) .

Le versement libératoire peut se faire une fois par an, par vous-même ou bien de façon trimestrielle par prélèvement à la source. Cette option permet de s’acquitter en même temps de l’IR et des cotisations sociales.

En ce qui concerne la partie IR, le versement libératoire d’une activité de prestation de services comme agent commercial immobilier s’élève à 1,7% du chiffre d’affaires. En micro-entreprise, les cotisations sociales s’élèvent quant à elles à 22% du CA.. Au moment du versement libératoire, vous paierez donc au total 23,7% de votre CA.

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L’option du versement libératoire prend fin si au moins l’une de ces trois conditions est remplie :

• dénonciation de votre part auprès de l’organisme public compétent ;
• votre CA annuel dépasse le seuil de la micro-entreprise (72 600 euros) ;
• votre RFR année N-2 dépasse le seuil autorisé pour votre quotient familial sur deux années consécutives.

On voit bien pourquoi la micro-entreprise est le statut idéal pour se lancer : il avantage les activités générant les chiffres d’affaires les plus faibles grâce à des charges modérées et un régime fiscal attractif, à condition de respecter des seuils qui correspondent eux aussi à un début d’activité. 

Imposition de l’agent immobilier en entreprise individuelle

En entreprise individuelle, le régime fiscal est là aussi possible sous deux versions : le régime micro-fiscal et le régime de la déclaration contrôlée.

Les modalités et conditions du régime micro-fiscal en EI sont les mêmes qu’en micro-entreprise : régime par défaut, abattement forfaitaire de 34% pour les BNC et de 50% pour les BIC, seuil de CA annuel de 72 600 euros HT au-delà duquel l’EI passe au régime de la déclaration contrôlée.

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Concernant le régime de la déclaration contrôlée, il s'agit d'un équivalent au régime réel normal d’imposition appliqué dans les autres types d’entreprise. Dans les faits, ces deux régimes ne diffèrent que dans leur appellation : 

• on parle de régime de déclaration contrôlée pour les activités générant des BNC, comme l’agent commercial indépendant ;
• le terme de régime réel normal s’applique plutôt aux activités relevant des BIC, comme l’agent immobilier. 

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Notez au passage qu’un micro-entrepreneur peut choisir d’opter pour le régime de la déclaration contrôlée tout en conservant la franchise de TVA.

En revanche, en EI, vous perdez cet avantage car vous devez collecter et reverser la TVA. En outre, vous ne bénéficiez pas non plus de l’abattement forfaitaire sur votre chiffre d’affaires lors du calcul de votre bénéfice net imposable. En contrepartie, là où le régime microfiscal ne permet pas de déduire vos frais professionnels de votre bénéfice imposable, le régime de la déclaration contrôlée l’autorise.

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Pour pouvoir le faire, vous devrez être en mesure de produire les pièces justificatives des frais professionnels que vous déclarez : factures, tickets de caisse etc. En plus, vous devrez tenir une comptabilité complète, rigoureuse et à jour de vos dépenses et recettes : journal de bord, livre de comptabilité, résultats annuels. Vous devrez ensuite additionner l’ensemble de vos charges et les déduire de votre CA afin de calculer votre bénéfice net imposable pour l’exercice fiscal concerné. Enfin votre impôt sur le revenu est déterminé normalement selon l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal dont votre bénéfice net fait partie.

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Vous l’aurez compris, le seul cas où ce régime peut être intéressant pour vous est lorsque le montant de vos frais professionnels dépasse largement une somme équivalente à l’abattement forfaitaire dont vous bénéficieriez au régime micro-fiscal soit 34% en tant qu’agent commercial immobilier. Même lorsque vos charges pro sont à peu près au même niveau que ces 34%, n’oubliez pas le temps que vous devez consacrer à la comptabilité. L’activité d’agent commercial immobilier n’implique en général pas de frais très conséquents, nous vous conseillons donc de privilégier le régime micro-fiscal si votre CA annuel est sous le seuil des 72 600 €.

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En résumé, en tant qu’agent commercial ou mandataire immobilier, bénéficier du meilleur régime fiscal est avant tout une question d’identifier vos besoins en fonction du chiffre d’affaires que vous prévoyez d’atteindre. Chaque statut juridique apporte son lot d’avantages, de contraintes et d’options quant à l’imposition. La micro-entreprise est en théorie une forme juridique très adaptée au lancement d’une activité d’indépendant de l’immobilier. Cela dit, si vous atteignez un chiffre d’affaires très élevé (et c’est tout le bien qu’on vous souhaite !), vous devrez vous préparer au passage à l’entreprise individuelle. Si vous envisagez de devenir mandataire immobilier, contactez-nous !