Qu’est-ce qu’un agent commercial immobilier ?

Agent commercial immobilier : son rôle et ses spécificités

Agent commercial immobilier : un rôle d’intermédiaire

Le but de l’agent commercial immobilier est de mettre en relation un acquéreur et un vendeur : dans le cas des mandats de vente, il doit trouver acquéreur pour le bien d’un propriétaire vendeur, dans le cas des mandats de recherche, l’acquéreur lui fait part du type de bien qu’il souhaite acheter et sous quelles conditions (localisation, prix, etc.) Bien sûr, l’agent commercial immobilier peut aussi s’occuper d’autres types de missions (gestion locative, liquidation d’un fonds de commerce).

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Dans le détail, l’agent commercial immobilier a de nombreuses tâches à accomplir. D’abord, c’est à lui qu’il revient d’estimer la valeur d’un bien et de donner des conseils sur un prix de transaction, le tout en fonction d’un barème prenant en compte différents paramètres: type de bien, superficie, date de construction, emplacement etc. Ensuite, il publie une annonce immobilière via les différents canaux à sa disposition: site internet, affiche en vitrine, flyers. En tant qu’intermédiaire, il organise les visites de bien, les rencontres entre les parties, répond aux questions, accompagne ses clients chez le notaire et le cas échéant joue un rôle de médiateur lors des négociations.

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Afin de mener à bien ces différentes missions, l’agent commercial immobilier doit se montrer à l'écoute de ses interlocuteurs, avoir un bon contact relationnel et être diplomate dans son approche professionnelle mais il doit aussi se montrer disponible, ouvert et persévérant. Son rôle d’intermédiaire est doublé d’un rôle d’expert et c’est pourquoi il connaît très bien la zone géographique dans laquelle il travaille et se tient à jour des réglementations en matière légale.

Agent immobilier, agent commercial immobilier : est-ce la même chose ?

Ce rôle, ces missions et ces qualités se retrouvent à peu près dans chacune des professions de l’immobilier, de là, on peut se demander quelle est la différence entre agent commercial immobilier et le métier beaucoup plus médiatisé d’agent immobilier.

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L’agent immobilier fait partie des professions réglementées. Il a un statut spécifique protégé, créé par la loi Hoguet de 1970 et modifié par plusieurs autres textes ultérieurs. Dans les faits, ce qui distingue principalement l’agent immobilier de l’agent commercial immobilier est qu’il a forcément un diplôme en lien avec les professions immobilières (généralement un BTS ou un DUT, mais d’autres sont possibles). Grâce à ce diplôme, il obtient une carte professionnelle (la carte T), un document justificatif de son droit légal à exercer en tant qu’agent immobilier. Il peut choisir d’exercer au sein d’une société d’agence immobilière voire même créer la sienne. 

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De son côté, l’agent commercial immobilier n’a pas légalement besoin de diplôme pour travailler. Toutefois, il ne peut pas non plus obtenir de carte T et doit impérativement recevoir par délégation d’un agent immobilier le droit d’exercer. C’est la raison pour laquelle on parle souvent de mandataire immobilier (ou parfois de conseiller immobilier) pour désigner l’agent commercial immobilier.

Il faut préciser que c’est obligatoirement un indépendant (cas particuliers : un porté salarié peut agir comme mandataire mais il n’aura pas la dénomination d’agent commercial immobilier ; le négociateur immobilier est un agent commercial salarié).

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Enfin, l’agent commercial immobilier ne possède pas certains droits dont l’agent immobilier bénéficie: il ne peut pas rédiger de promesse ni de compromis de vente, il lui est interdit d’émettre des conseils juridiques à ses clients, il ne peut pas diffuser les documents à destination de sa clientèle ou de son public sans y faire figurer son statut d’agent commercial.

Comment devenir indépendant de l’immobilier ?

Afin d’avoir une bonne vision d’ensemble du métier d’agent commercial immobilier, il est nécessaire de se pencher plus en détail sur l’aspect indépendant de l’activité. En effet, qu’il s’agisse de la marche à suivre pour créer son activité, des statuts possibles pour un agent commercial immobilier indépendant ou des modalités de rémunération, il y a plusieurs points liés à l’indépendance dont il est important d’avoir connaissance avant d’envisager de se lancer dans cette carrière.

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Quelles sont les démarches administratives pour devenir indépendant ?

Devenir indépendant dans l’immobilier signifie deux séries de plusieurs démarches administratives.

1/ Créer son entreprise individuelle ou sa micro-entreprise

Pour ce faire, vous devez déposer un dossier de demande (entre un mois avant et 15 jours après le début d’activité) comprenant un duplicata de pièce d’identité, un justificatif de domicile de moins de trois mois et un formulaire Cerfa AC0 rempli auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises). Ceci peut-être réalisé en ligne. Vous recevrez alors vos numéros SIREN et SIRET.

2/ Obtenir son attestation de collaborateur

C’est le document à renouveler tous les trois ans qui vous permet d’exercer en tant qu’agent commercial immobilier. Pour ce faire, vous devez tout d’abord vous faire immatriculer au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux) auprès du greffe de votre tribunal de commerce et souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP). Une fois cela fait, c’est à l’agent immobilier, titulaire de la carte T, avec qui vous signez un contrat de faire la demande auprès de la CCI (Chambre de Commerce et de l’Industrie).

Pour conserver son droit d’exercice, l’agent commercial immobilier doit a minima suivre une formation imposée par la loi ALUR de 14 heures par an ou de 42 heures par trois années consécutives. Cette formation est remboursable par l’AGEFICE.

Quel statut juridique choisir ?

Pour rappel, en tant qu’agent commercial immobilier, vous êtes obligatoirement indépendant, il vous est interdit d’exercer à la tête d’une société, ce qui est logique : indépendant ou associé, il faut choisir ! Par élimination, avec la fin de la possibilité de créer une EIRL depuis mai 2022, cela veut dire qu’il ne vous reste plus le choix qu’entre deux statuts juridiques: l’entreprise individuelle (abrégée en E.I.) et le régime de la micro-entreprise (anciennement auto-entreprise). 

La micro-entreprise

C’est le statut de départ le plus souvent choisi pour plusieurs raisons. Premièrement, en dessous du seuil de 72 600 euros de chiffre d’affaires annuel, vous ne payez que 22% de charges sociales et êtes imposé sur le revenu à hauteur de 3,5%, deuxièmement, en micro-entreprise, vous n’êtes pas assujetti à la TVA en dessous d’un chiffre d’affaires de 36 500 euros HT par an. En dessous de ce seuil, il n’y a par ailleurs pas besoin de comptabilité lourde, au-dessus, en revanche, nous vous conseillons de vous tourner vers un professionnel de la comptabilité afin d’être en mesure de pouvoir sortir un bilan.

L’entreprise individuelle

En entreprise individuelle, vous payez des charges plus lourdes qu’en micro-entreprise car vous êtes soumis au régime général de 42%, vous êtes tenu, quel que soit votre chiffre d’affaires de pouvoir présenter une comptabilité mais vous n’êtes limité par aucun seuil non plus. C’est le statut vers lequel la micro-entreprise peut évoluer lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse les 72600 euros, ce qui se produit plutôt en fin de carrière.

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Si vous cherchez à savoir plus en détail comment faire votre choix entre ces statuts, suivez le guide !

Quel salaire pour l’agent commercial immobilier ?

Une écrasante proportion du chiffre d’affaires de l’agent commercial immobilier provient de la commission qu’il touche sur les honoraires que son agence immobilière ou son réseau de mandataires facture à ses clients. Selon le type de structure dans lequel évolue l’agent commercial, la commission qui lui revient sera plus ou moins élevée, selon son taux de commission (fixé par la structure). Par exemple, si sur un mandat de vente, le client paie 10 000 euros d’honoraires d’agence ou de réseau et que l’agent commercial a un taux de commission de 70%, il touchera sur cette transaction 7000 euros HT.

Les sources secondaires de revenu peuvent être des systèmes de cooptation ou occasionnellement des commissions d’apporteur d’affaires.

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Par conséquent, l’agent commercial immobilier indépendant a un revenu qui dépend directement de son efficacité d’une part et de son implication dans son travail d’autre part. C’est un point crucial car l’indépendant ne jouit pas de la sécurité d’un salaire fixe ni de la possibilité de toucher des ARE (allocations chômage) en cas de coup dur. Cela dit, dans des conditions “normales”, après la première année d’exercice, l’agent commercial immobilier en France arrive à dégager en moyenne un chiffre d’affaires d'environ 30 000 euros par an. Plus la carrière avance, plus ce chiffre peut augmenter.

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Pour plus de renseignements, nous vous conseillons la lecture de cet article.

Agence ou réseau de mandataires, quelle structure choisir ?

Peut-on exercer seul ?

C’est une question qu’il est légitime de se poser mais il faut déjà avoir conscience qu’en tant qu’indépendant, quelle que soit la situation, l’agent commercial immobilier travaille toujours pour son propre compte. Ensuite, dans tous les cas, de par le cadre légal, il faut se souvenir que l’agent commercial immobilier dépend d’un agent immobilier pour avoir le droit d’exercer (via l’attestation de collaborateur). Qui plus est, ne pas vouloir bénéficier des avantages conférés par une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers serait complètement irrationnel.

L’agence immobilière

C’est la formule traditionnelle. L’agent commercial immobilier qui travaille au sein d’une agence profite de plusieurs avantages : 

• il travaille directement depuis les locaux de l’agence immobilière, il a un bureau et peut utiliser l’équipement matériel et logiciel mis à sa disposition ;
• il est au contact d’une équipe avec qui il peut échanger ;
• il peut utiliser des canaux de diffusion (affiches, site) déjà existants pour diffuser sa publicité et ses communications ;
• il profite de la réputation de l’agence (ce qui peut s’avérer à double tranchant) ;
• il peut accéder à une formation continue en interne.

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En résumé, en agence immobilière, il y a un fort niveau d’accompagnement et un cadre très structuré, mais le plus souvent, ceci est contrebalancé par un plus faible salaire avec par exemple un taux de commission bien inférieur (entre 40 et 60%) à ce à quoi il pourrait prétendre dans un réseau de mandataires immobiliers.

Le réseau de mandataires immobiliers

Apparu dans les années 90 et en plein essor depuis une quinzaine d’années, c’est une formule où les agents commerciaux immobiliers travaillent essentiellement depuis chez eux, ils n’ont donc pas pour eux la plupart des avantages offerts par l’agence immobilière. Cependant, le réseau de mandataires immobiliers dispose lui aussi de plusieurs points forts:

• le taux de commission est largement supérieur à celui proposé en agence: entre 70 et plus de 95% selon les réseaux et l’expérience de l’agent commercial ;
• l’agent commercial n’est pas contraint d’effectuer des heures de permanence ;
• un accès à un suivi et un accompagnement ainsi que des modules de formation est possible (formation initiale, parcours d’intégration, formation ALUR…) afin de s’assurer que chaque membre dispose des compétences pour réussir ;
• le réseau de mandataires propose à ses membres des outils logiciels (de transaction immobilière, de gestion de clients mais aussi de visite virtuelle). Certains réseaux le font même gratuitement !
• le réseau de mandataires immobiliers est un type de structure très intéressant car il permet non seulement un grand degré de liberté à ses agents commerciaux immobiliers mais aussi un salaire élevé.

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La profession d’agent commercial immobilier est donc accessible à toute personne ayant la fibre de la vente et du contact client mais surtout, qui a l’envie de se lancer en tant qu’auto-entrepreneur. Alors faites le test dès maintenant pour savoir si ce métier peut vous convenir ! L’envie est la clé et elle sera motrice dans la réussite de cette activité : on le rappelle, le salaire des agents commerciaux immobiliers indépendants dépend de leur niveau d’implication professionnelle puisque leur chiffre d’affaires est majoritairement dépendant de la commission qu’ils touchent. 

Néanmoins, indépendant ne veut pas dire laissé seul à son sort puisque l’agent commercial immobilier rejoint une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers qui lui fournira tous les atouts pour évoluer sereinement dans ce métier.