Métiers de l’immobilier : quels sont-ils ?

Les métiers de la transaction immobilière

L’expert immobilier

Sa mission consiste à estimer la valeur vénale ou locative d’un bien à une date donnée. Ce bien peut être un logement, des locaux industriels ou d’entreprise, un fonds de commerce, un espace agricole ou forestier, etc.

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Il peut être mandaté voire employé par des propriétaires, acheteurs, notaires, juges, services fiscaux, des syndics de copropriété, des compagnies d’assurances ou des banques dans des contextes variés : vente, location, succession, arbitrage, valorisation d’actifs…

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Le travail de l’expert immobilier repose sur une méthodologie rigoureuse :

• visite détaillée des biens ;
• examen de nombreux documents : cadastre, titre de propriété, permis de construire, conformité PLU, déclaration de travaux ;
• analyse du marché local au moyen de bases de données de biens de la même zone et d’outils spécifiques de comparaison ;
• rédaction du rapport d’expertise daté, signé, libellé selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Celui-ci détaille la méthodologie employée, les éléments pris en compte et indique la “juste valeur” du bien.

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L’expert immobilier mène un travail non seulement rigoureux mais aussi objectif car toute son expertise s’appuie sur une analyse rationnelle de critères factuels : emplacement, superficie, matériaux de construction, état général du bien, risques naturels, analyse des diagnostics (mérule, amiante), état du marché, conformité administrative. Il est aussi tenu au secret professionnel.

L’agent immobilier

Ce professionnel de l’immobilier est l’intermédiaire entre vendeur et acheteur ou entre propriétaire et locataire. Travaillant le plus souvent au sein d’une agence immobilière, il peut intervenir sur divers types de biens : logements, bureaux, locaux de commerce, terrains etc.

C’est une profession réglementée par la loi Hoguet de 1970. L’agent immobilier détient une carte professionnelle comportant la mention “transactions sur immeubles et fonds de commerce” : la carte T, délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI). Pour l’obtenir, il doit notamment justifier ses aptitudes par un diplôme (comme un BTS professions immobilières niveau bac +2).

Son métier consiste premièrement à prospecter et à communiquer, afin qu’on lui confie des mandats de vente. Cela regroupe plusieurs tâches :

• constitution d’un portefeuille de biens par prospection téléphonique ou physique, dans son secteur géographique ;
• estimation de la valeur du bien ;
• diffusion d’annonces publicitaires : en vitrine, sur des affiches, dans des revues et sur des sites spécialisés, sur des flyers…

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Dans un second temps, l’agent immobilier accompagne et conseille ses clients jusqu’à la signature de la transaction :

• lors des visites, il se rend disponible et organise les rendez-vous ;
• dans les éléments techniques : diagnostics, statistiques, compte-rendus ;
• au moment des négociations, il fait l’interface entre vendeur et acheteur ;
• dans les démarches administratives : préparation de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ;
•  pour l’acte de vente : il fait intervenir le notaire.

Le mandataire immobilier

C’est un indépendant au sein d’une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers. Il cherche à obtenir des mandats de la part de clients mais comme il n’a pas la carte T, il doit signer un contrat avec un agent immobilier. Ce contrat lui permet de recevoir de la CCI une attestation de collaborateur qui l’habilite à intervenir et négocier dans des transactions immobilières.

Le mandataire immobilier a donc des missions quasiment identiques à celles d’un agent immobilier : négocier, estimer, conseiller et accompagner. 

La journée type de ces deux professions est d’ailleurs très similaire. 

En matinée : 

• prospection ; 
• veille informationnelle ; 
• rédaction de documents ;  
• suivi de dossier. 

En après-midi : 

• visites ; 
• prospection de terrain ; 
• rendez-vous client.

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Néanmoins, le mandataire immobilier ne peut pas faire certaines choses comme rédiger un compromis de vente. Il est en outre obligé de préciser son statut d’agent commercial sur tous les documents qu’il transmet.

Un grand point fort de ce métier c’est qu’il n’y a pas de prérequis légal de diplôme. Même si un parcours professionnel ou un niveau d’études en commerce, économie ou droit est très valorisé, c’est une activité très propice à la reconversion professionnelle.

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Le manque de certaines compétences de base peut rapidement être compensé par l’accompagnement proposé par les réseaux de mandataires. En effet, ce dernier fournit non seulement des conseils pour choisir son statut, des logiciels de travail mais aussi et surtout des modules de formation pour compléter son panel de compétences. Pour en apprendre plus sur ce métier, rendez-vous ici.

Les métiers de la promotion immobilière

Le prospecteur foncier

Le prospecteur foncier, aussi appelé développeur foncier, a un rôle qui intervient tôt dans une opération immobilière de promotion. Ce type de projet peut concerner la création d’un espace résidentiel, une zone d’activité commerciale ou encore la rénovation d’un complexe immobilier.

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Il va pour cela prospecter, c'est-à-dire rechercher des terrains où réaliser le projet. Une fois qu’il a trouvé une piste sérieuse, il s’entoure de différents experts techniques, de notaires, d’architectes pour conduire des études de faisabilité : administratives, juridiques, financières et techniques. Ensuite, il est chargé d’évaluer un budget prévisionnel qu’il devra présenter à ses responsables d’entreprise pour obtenir leur aval. 

Enfin, entre en jeu le côté relationnel de son travail puisqu’il contacte les propriétaires et se charge de négocier la vente de leur terrain à un prix qui correspond au budget prévisionnel. 

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier conçoit et mène à bien des opérations immobilières de construction ou de réhabilitation de biens (logements sociaux ou privés, commerces, hôtels, bureaux) dans le but de les vendre ou de les louer.

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On le compare souvent à un chef d’orchestre car il supervise et coordonne son projet du début à la fin. Ceci l’amène à travailler en même temps sur plusieurs missions très différentes. Il devra donc s’entourer de divers spécialistes: commerciaux, architectes, ingénieurs travaux, juristes immobiliers etc. 

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C’est lui qui définit comment la construction sera effectuée grâce au programme immobilier qu’il établit en collaboration avec les spécialistes. Le programme immobilier comporte les besoins et solutions techniques, financières, juridiques et administratives que l’opération immobilière implique et notamment l’appel d’offres aux entreprises de construction et les prestataires retenus.

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Le promoteur immobilier obtient les autorisations administratives comme le permis de construire auprès des autorités compétentes. Il doit également trouver des solutions de financement auprès des banques mais commence aussi à commercialiser ses produits avant même le début des travaux car les apports des banques ne suffisent généralement pas. La commercialisation passe par l’élaboration d’une stratégie publicitaire et commerciale à destination du grand public.

Le promoteur immobilier doit aussi assurer le suivi du chantier et notamment la conformité aux normes techniques, aux réglementations légales et le respect des délais établis.

L’aménageur foncier

L’aménageur foncier, ou lotisseur, cherche à acquérir des terrains pour ensuite y construire des lots habitables. Il va d’abord travailler à une compréhension d’ensemble de la politique foncière de la commune où il opère afin d’identifier les besoins auxquels il apportera des solutions. C’est un professionnel de terrain : il cherche à intégrer son projet dans une logique d’urbanisme spécifique. 

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L’aménageur foncier obtient cette vision d’ensemble en étudiant les différents documents publics tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU), la carte communale ou encore le schéma de cohérence territoriale (SCoT).  

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Puis, il recherche un terrain adapté à son projet, en fonction des priorités d’aménagement de la commune et, ensuite, débute le montage du dossier de projet: plan de division des lots, estimation du coût des travaux d'infrastructure et plan de financement.

Après la coordination des travaux, le lotisseur peut enfin commercialiser les lots. Dans le cas où une banque ou une compagnie d’assurances se porterait garante du projet, il aurait alors le droit de débuter la commercialisation avant l’achèvement des travaux.

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Les métiers de la gestion immobilière

L’administrateur de biens

Il a une mission de gestion locative de biens immobiliers. Il s’agit souvent de logements mais il peut également s’occuper de parkings ou de galeries marchandes. L’administrateur de biens agit comme mandataire pour un propriétaire ou un syndic de copropriété.

L’essentiel de sa mission consiste à rechercher des locataires et à les installer dans l’immeuble de son client. Il doit s’assurer que le bien conviendra aux besoins du locataire et que ce dernier sera en mesure d’honorer ses engagements.

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Dans le détail, l’administration de bien regroupe les tâches suivantes : 

• s’assurer des garanties financières des futurs locataires ;
• rédiger les baux et réaliser l’état des lieux à l’arrivée et au départ du locataire ;
• se charger des aspects fiscaux, comptables et financiers de la gestion locative : encaisser le paiement des loyers, assurer le recouvrement des retards de paiement, délivrer les baux et les quittances de loyer ;
• veiller à la conformité du bien aux normes techniques en vigueur afin de proposer aux locataires des logements adaptés ;
• conseiller le propriétaire sur des travaux de rénovation ou d’agrandissement.

L’administrateur peut être amené à occuper la mission du gestionnaire de copropriété. La principale différence entre ces deux postes réside dans le fait que l’administrateur de bien gère le bien dans son ensemble tandis que le syndic de copropriété n’est en charge que des parties communes.

Le syndic de copropriété

Il est aussi appelé gestionnaire de copropriété. C’est une profession encadrée par la loi Hoguet mais aussi par la loi de 1965 sur les copropriétés et la loi ALUR. Il doit justifier de son aptitude par un diplôme pour recevoir de la CCI sa carte professionnelle : la carte S, qui a les mentions “gestion immobilière” et “syndic de copropriété”.

Il gère les parties communes d’un bien immobilier (logements ou espaces professionnels) et les équipements qui s’y trouvent. Sauf cas particulier, il est désigné à la majorité absolue par l’assemblée générale des copropriétaires.

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Il a d’abord un rôle technique :

• visites régulières de l’immeuble pour s’assurer de l’état des communs ;
• recrutement par appel d’offres et gestion du personnel d’entretien ;
• négociation des contrats avec les prestataires de service, les fournisseurs et les entreprises de travaux  ;
• supervision de la bonne exécution des travaux de rénovation et de réparation ;
• comptes-rendus auprès des copropriétaires, par exemple sur des travaux à réaliser.

Il a ensuite des missions d’ordre juridique :

• il convoque et anime les assemblées générales de copropriétaires ;
• il fait respecter le règlement de copropriété, assure la médiation si litige et le cas échéant, engage les procédures judiciaires contre un copropriétaire ;
• dans le cas de la survenue d’un sinistre (dégradation, fuite d’eau, incendie, tempête, etc.), il dépose le dossier aux assurances, demande et valide les devis de réparation, suit et réceptionne les travaux, récupère et reverse les indemnisations ;
• il applique les décisions prises par l’assemblée générale. Par exemple des travaux à réaliser ou des changements au règlement ;
• il tient à jour plusieurs documents : PV des assemblées générales, carnet d’entretien, liste des copropriétaires.

Enfin, le syndic de copropriété a un rôle de gestion financière puisqu’il est chargé de la comptabilité de la copropriété, de répartir les charges (eau, électricité, entretien), de souscrire à des polices d’assurance, d’établir les budgets et de payer les prestataires.

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Entre tous les métiers présentés, certains exigent un niveau d’études élevé tandis que d’autres permettent beaucoup plus facilement une reconversion professionnelle. C’est particulièrement vrai du mandataire immobilier, qui n’a besoin ni de diplôme ni de carte professionnelle pour exercer et qui peut compter sur le soutien d’un réseau de mandataires immobiliers. Envie d’en savoir plus ? Nous vous conseillons de visiter cette page !